Informations fiscal pour les non-résidents: acquérir un bien inmobilier


INFORMATIONS FISCAL POUR LES NON-RÉSIDENTS

Acquérir un bien immobilier en Espagne n’est pas si compliqué, cependant, la prudence est de bien se renseigner au préalable car les procédures ne sont pas identiques.Une fois l’achat du bien est officialisé, les non-résidents doivent faire face à diverses obligations énumérées ci-dessous:

1- Impôt de transmissions de biens

vous devrez procéder au paiement de l’impôt de transmissions de biens appelé « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » dans le cas où le bien n’est pas neuf. Cet impôt s’élève entre 8 et 10% du prix de vente. Dans le cas où le bien est neuf, il vous faudra alors payer la TVA appelée « IVA » en espagnol et qui s’élèvent à hauteur de 10%.

2- Charges et impôts

Impôt foncier « IBI »

Au niveau des charges et impôts dont vous aurez à vous acquitter, quels sont-ils ? Si vous décidez d’acheter un appartement en Espagne, vous aurez à payer l’impôt foncier annuel appelé « IBI » en Espagne. Cet impôt se paie annuellement et se calcule sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les autorités fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l’usage

Charges de communauté

Vous aurez à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains. Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. La loi espagnole exige que le Président de la Communauté soit propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.

– Assurance

Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée.

3- Impôt sur le revenu en Espagne

Il vaut faudra également vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne, que vous soyez résident ou non résident espagnol. “Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété”. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles:

– Les rentes obtenues de la location des biens immeubles: 19% (pour les résidents de l’UE, l’Islande et la Norvège) et 24% (pour tous les autres résidents du monde) appliquée sur le montant total reçu du bail.
Neanmoins, en cas des contribuables résidents dans un autre État de l’Union européenne, l’Islande et la Norvège, pour la détermination du revenu imposable, ils peuvent déduire les dépenses en vertu de la Loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

– Impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles: 19% (pour les résidents de l’UE, l’Islande et la Norvège) et 24% (pour tous les autres résidents du monde) sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.

Dans le cas où vous seriez résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.

4- Impôt sur les gains en capital provenant de la vente de la propriété.

Si le vendeur est non résident, le taux d’imposition qui s’applique sur la plus value à la revente est de 19% payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente.

En vertu de la  loi espagnole, tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date à laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales dans un délai d´un mois et qui s’applique contre l’impôt sur les plus-values de capitaux du vendeur.

Techniquement c’est l’acquéreur qui donne un chèque de 3% du prix de vente le jour de la signature. La procédure s’effectue ainsi pour que l’administration fiscale espagnole ne voit pas cet impôt lui échapper en effet, il est difficile pour l’administration fiscale espagnole de localiser un non- résident une fois que celui ci a vendu son logement.

Le vendeur non résident dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour présenter le formulaire 210 auprès de l’administration fiscale lui permettant de récupérer une partie de cette rétention si le montant retenu depasse le montant payble comme impôt sur les gains en capital prevenant de la vente  de propriété.

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FISCAL INFORMATION FOR NON-RESIDENTS

To acquire such a good in Spain is not complicated; however, you should get a prior consultation because some procedures might differ from other countries.Once the purchase of the property is completely finalised, Non-residents have fulfil various obligations listed below:

1- Transfer of goods taxation.

You should proceed to the tax payment commonly called “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” which applies when the property concerned is not a new-build. This tax can vary between 8 – 10% of the sale price. When the property is in fact a new-build, you’ll need to pay VAT, known as “IVA” in Spanish, which can go up to 10%.

2- Be aware of other costs and taxes. So, what exactly are the other expenses and taxes you’ll need to pay?

Property tax “IBI”

If you decide to buy an apartment in Spain, you’ll need to pay an annual tax known as “IBI”. This tax is paid annually and is calculated on the basis of the cadastral valuation or the taxable value of the land assigned to it by the Spanish tax authorities. The cadastral valuation takes into account the value of the land plus the value of the building by type, location and usage.

Community charges

You’ll need to pay for community charges every month which generally comprise of: – concierge’s salary, the maintenance of the community garden, up-keep of the lift, repair for general communal areas, garbage collection, water for the communal gardens, electricity for communal areas, insurance, security and management fees. The Community of Co-owners is a legal entity, formed exclusively of the owners of a building’s apartments or of the properties in a housing scheme, whose aim is to ensure the maintenance of the plot’s communal areas. Every owner is required to contribute proportionally to these expenses incurred from maintaining the areas as well as the shared services. The percentage of costs attributable to each owner is usually fixed according to the area squared of the flat or the plot when compared to the total fixed plot size of the building. The annual budget for community expenses is stated at the general annual meeting of the landlords who, in person or via their authorized representatives, must approve the budget via a majority vote amongst those present at the meeting. Spanish law requires that the President of the Community is the owner of a property in the same complex and is elected by a vote by the other joint owners.

Insurance

It should be highlighted that in a building’s apartments, the Community of Landlords is required to maintain the building’s reconstruction value. The individual insurance policy for each apartment should, therefore, not guarantee the full value of the apartment, if not only the damage to the interior of the apartment itself, its contents and its liability to third parties. It is also advisable to insure the building at first risk in case the Community does not have combined insurance.

3- Revenue tax in Spain

You must also pay an annual tax on any revenue generated here in Spain, whether you are a resident or not. “Non-residential landlords in Spain must pay tax on Non-Residential Revenue (IRNR)” because they must declare their private income made on the property”. There are two ratings for this type of private income generated from property:

– Income from renting your property: 19% (for European Union residents, Iceland and Norway) and 24% (for the rest of the world’s residents) applied to the entire amount received from the lease.

Nevertheless, in the case of taxpayers resident in another Member State of the European Union, Iceland and Norway, for purposes of determining taxable income, they may deduct expenses under the tax law of Personal Income in Spain.

– Own use of the property: 19% (for European Union residents, Iceland and Norway) and 24% (for the rest of the world’s residents) on 1.1% of the Cadastral Value of the Building.

If you are intending on becoming a Spanish resident, you should declare your income and show your Statement of Personal Income Tax (IRPF) regardless of how you acquired it. Fiscally speaking, if you have lived in Spain for longer than 183 days in a year, you’re considered to be a resident even if it may not officially be the case.

4- Tax on the capital gains derived from the sale of the property.

If you are a non-resident you will pay 19% capital gains tax in Spain. The capital gain on property sale is computed as, transfer price less acquisition cost (acquisition price and related expenses).

Under the Spanish law, all non-residential sellers, regardless of the date on which they acquired the property, are subject to retention of 3% of the sale price. This is paid to the tax authorities by the buyer (model 211) on behalf of the seller, and is applied in exchange for the tax on the seller’s capital gains (model 210) which must be submitted in a period of three months.

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INFORMACIÓN FISCAL PARA NO RESIDENTES

Adquirir una propiedad inmobiliaria en España no es tan complicado, sin embargo, es importante estar bien informado de antemano porque los procedimientos a seguir no son idénticos en todos los países. Una vez que la compra de la propiedad es oficial, los no residentes se enfrentan a varias obligaciones que se enumeran a continuación:

1- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales:

Tras la compra de un inmueble en España, el comprador tiene la obligación de presentar y pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano, éste impuesto se limita entre el 8% y el 10% del precio de la venta. En caso de una vivienda de nueva construcción, el comprador tiene que pagar el impuesto sobre el valor añadido que asciende al 10% del valor de la venta.

2- Costes e impuestos

Impuesto sobre bienes inmuebles« IBI »

Los no residentes, al igual que los residentes en España, van a tener que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles “IBI”, es un impuesto local que se paga anualmente, y se calcula sobre la base del valor catastral del inmueble calculado por el ministerio de hacienda y función pública.

Gastos de la comunidad de propietarios

Otro gasto a pagar por los propietarios de una vivienda en España, son las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios, que comprenden generalmente el salario del conserje, el mantenimiento del jardín de la comunidad, el mantenimiento del ascensor, las reparaciones de los elementos comunes, el agua para el riego de los jardines, los seguros y los honorarios de gestión en general. La comunidad de propietarios es una entidad jurídica formada exclusivamente por los propietarios para mantener los elementos comunes del edificio o la urbanización.

– Seguro.

Hay que subrayar que en un edificio, la comunidad de propietarios se encarga de asegurar el inmueble a su valor de construcción, por lo tanto la póliza del seguro individual del apartamento no tiene que asegurar el valor total del apartamento, sino únicamente los daños causados en el interior de la vivienda.

3- Impuesto sobre la renta en España.

Los no residentes propietarios de un inmueble en España, tienen que presentar y liquidar el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), ya que tienen la obligación de declarar las rentas obtenidas derivadas de sus propiedades en España.

Existen dos tipos de imposición sobre las rentas de bienes inmuebles:

  • Las rentas obtenidas del arrendamiento del bien inmueble: 19% (para residentes comunitarios de la unión europea, Islandia y Noruega) y el 24% (para el resto de los residentes del mundo) aplicado sobre el importe íntegro que se recibe del arrendamiento.

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro estado de la Unión Europea, Islandia y Noruega, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas.

  • Las rentas obtenidas del uso del bien inmueble: 19% (para residentes comunitarios de la unión europea, Islandia y Noruega) y el 24% (para el resto de los residentes del mundo) en ambos casos aplicando el 1,1% del valor catastral del inmueble.

En caso de que usted es residente fiscal en España, debe presentar su declaración del impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) e informar de sus ingresos, cualquiera que sea su origen. Fiscalmente hablando, una persona se considera residente cuando permanezca más de 183 días en territorio español.

4- Impuesto sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la venta del inmueble.

Uno de los supuestos sujetos a tributación más importantes para los No Residentes es la venta de un inmueble situado en España, por la que se obtiene un beneficio o ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de adquisición, más los gastos e impuestos devengados en la adquisición, y el valor de venta. En estos casos el comprador tiene la obligación de retener el 3% del valor de venta del inmueble coincidiendo con la firma de la Escritura Pública de Compraventa, y tiene la obligación de ingresarlo directamente en Hacienda en el plazo de un mes, mediante el MODELO 211, a modo de garantía o cantidad a cuenta de la posterior declaración fiscal del vendedor No Residente y pago del correspondiente Impuesto de la Renta de No Residentes (MODELO 210), que tendrá que presentar en los 3 meses siguientes.

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